首页 >> 业务研究 >> 内容

对“隐名购房”的法律剖析

浙江南明律师事务所  李建成    吴建波  

       内容提要:曾在房地产市场火爆情况下,中国老百姓看好房产投资,而中央及地方政府部门多年来频频出台房产调控措施,如房产的限购、限贷政策,有投资需求的人们或对于自住房屋有刚性需求的人们就会想到借用他人的名义购房。政府部门为了调控房地产市场,还出台增加保障性住房建设,有的人想购买保障房,但因自己不具备相应购房资格,于是又想到以具备购房资格的他人名义购房。这些借用他人名义购房的现象,是当前我国经济发展过程中特有的产物,因房屋属于大宗商品,价值巨大,价格波动、名义购房人死亡等事实的发生,均会影响到各方的利益,导致现实生活中此类似纠纷繁多,这种社会现象引起了作用的写作灵感。
       关键词:隐名购房、合同的效力、法律风险、立法建议

       中国人有句话叫做“上有政策、下有对策”,针对高房价问题,虽然政府部门相继出台限购、限贷等政策,很多人很快想到了对策——借用他人名义买房,但殊不知存这种对策将带来多少的法律后果,本文就“隐名购房”的社会现状、法律性质及法律后果进行分析,供大家一同探讨。
       一、“隐名购房”的社会现状
       从2004年开始,中国的房价一路飙升,期间,虽然中央和地方政府未曾停止对房价的调整,但房价还是一路上涨,但2008年国际金融危机过后,中国房价又进行了报复性上涨。因此,中国老百姓看好房市,认为投资房价是最稳的,甚有温州的炒房团对着媒体狂言“政府对于房价的调控是没用的,从经验来看,房价只能是越调越高”。2010年开始,中央政府加大了房市调控措施,如限购、限贷政策。但是中国存在大量的房产投资客,除了一般的老百姓,甚有民间资本组成了“炒房团”,房产投资历史驱使这些房产投资客是一如既往的进行房产投资,另外还有大量的年轻人还处于无房现状,对于购房自住有刚性需求。但因政策所限,他们往往自已又不具备条件,怎么办,“隐名购房”——这就是他们想到的对策,这些就是目前我国大量存在的隐名购房现象存在的合理理由。
     “隐名购房”除了上述为了规避法律或政策限制而用他人的名义购房外,还存在于合伙投资、合伙购房中,为了方便管理等因素,实际出资人的名字并没在购房合同中和产权证书中体现。
       二、“隐名购房”可能产生纠纷和法律风险
     “隐名购房”出现的结果就是实际出资人的名字与产权证中的名字不一致,在现实生活中,可能会产生诸多方面的纠纷与法律风险。
     (一)、实际出资人与产权登记人之间的纠纷
       实际生活中,利用隐名购房的出资人与产权登记人往往是比较要好的朋友或亲戚,彼此想互信任,在商量隐名购房时往往不会订立书面协议,约定双方的权利义务及违约责任。在购房之后,当房价上涨时,产权登记人因此受到巨额利益的诱惑,主张自己是购房人,若房屋未由实际出资人居住时,就直接将房产出售,如房屋由实际出资人居住时,则要求实际居住人腾房。而实际出资人往往由于之未保留有效证据而处于不利地位。对于实际出资人与产权登记人合伙购房的,一旦出现合伙人之间发生纠纷,产权登记人可以随时将房产转让给第三人,这将对未将自己名字登记于产权证的实际出资人产生重大打击,不但造成损失,而且进行维权要面临一系列的诉讼。
     (二)银行与产权登记人之间的纠纷
       隐名购房,往往会申请银行贷款,但在实际还贷过程中,由于实际出资人的经济状况出现恶化,无力偿还贷款,或者由于房价出现爆跌,实际出资人将会中止偿还贷款。此时,银行方面,就会向产权登记人发出催收,催收不成,银行方面会依法提起诉讼,这样将会直接影响产权登记人的银行信用,在银行征信系统中留下不良记录,对产权登记人下次贷款带来不良影响,另外,当房屋被执行后,如不足以偿还贷款、利息、违约金的,产权登记人还将承担相应的偿还义务。在产权登记人承担上述义务后,如果有证据证明,自已是隐名代理人的,可以依起对实际出资人,请求赔偿损失,但仍存在执行难问题,如果没有证据证明隐名代理关系的,将无法实现追偿权利。
     (三)、产权登记人的债权人带来的法律风险
       隐名购房,房屋登记在他人名下,这种登记具有公示、公信力。如果产权登记人背负着很多债务,这些债权人为了保护自己的利益不受影响,在起诉产权登记人的同时,会依法申请对房屋进行保全,最后申请法院对房屋进行执行。虽然在此过程中,实际出资人会提出执行异议,认为自己是真正的产权人,但这种执行异议往往由于证据不足,不会被采信,最后导致实际出资人的权利受到影响。
     (四)、善意第三人保护制度对实际出资人的影响
       隐名购房以后,产权登记人如果不能诚信,将直接影响实际出资人的利益。如将房屋出售或出租给第三人,第三人基于对登记的公信力,自己在受让或承租时不知道该房屋还存在隐名代理关系,与产权登记人订立相关合同,支付对价,受让登记房屋产权或实际租用房屋,根据善意第三人保护制度,其合法权益将依法受法律保护。这种情况下,实际出资人起诉第三人不能可胜诉,只能向产权登记人提起赔偿诉讼,但如果产权登记人下落不明或实在没有履行能力,导致最后的判决成为一纸空文,实际出资人的权利难以保障。
     (五)、产权登记人死亡可能造成的纠纷
       因隐名购房中,实际出资人的名字没有登记在产权证中,当产权登记人出现死亡时,如果其继承人不清楚隐名代理关系,或虽清楚隐名代理关系,但基于利益诱惑,否认隐名代理关系,而认为房屋就是产权登记人的合法遗产,主张继承权。此时,因为产权登记人死亡的结果,法庭调查时一方当事人不是代理关系的当事人,从而导致主张隐名代理关系成立的全部举证责任在于实际出资人,举证责任较大。
      (六)、隐名购买经济适用房、保障房的带来的纠纷和风险
        对于经济适用房、保障房是国家政府部门列入国家计划,组织开发,出售给中低收入家庭使用的商品住宅,具有社会保障性质。相对于商品房,有着价格低的优势,同时,许多政府还规定了关于经济适用房具体的申购资格及上市年限的限制。一些有资格申购的人,因为经济条件实在太差,连经济适用房也无力购买,而有的人虽自己不具备申购资格,但却一心想购房经济适用房,于是出现了隐名购房。对于这种隐名购房的效力问题,实践中出不同的观点。观点一认为,经济适用房具有社会保障功能,国家专门出台了相应的法规和政策,为规避经济适用房而隐名购房是违反国家的强制性规定,依法属于无效,所购的经济适用房应返还给政府部门。观点二认为,以产权登记人的名义申请购买经济适用房是符合相关条件的,不违反法律的强制性规定,这种购房协议应予保护,但对于与实际出资人的关于隐名购房的协议,是违反了法律的强制规定,应属无效,所以所购房屋应归产权登记人,由产权登记人返还给实际出资人出资资金,并给予一定的补偿损失。笔者同意第二种观点。
       三、对于隐名购买的操作建议。
       由于隐名购房存在诸多的法律风险,所以在实践操作时,务必要加以慎重,在进行购房之前,实际投资人应与产权登记人之间订立书面协议,约定各方的权利义务、违约责任、法院管辖等,将可能出现的法律风险的发生情况减至最低。对于为了购房经济适用房、保障房而需隐名购房的,笔者建议回避。
 参考文献:
 [1]陈红:“探析公司隐名投资的现状与规范”,《市场经济与法制建设》2003第三期。  
 [2]侯继山:《隐名股东法律问题研究》,德衡论文集,德衡律师事务所网站。
 [3]林晓镍:“公司中隐名投资的法律问题”,奚晓明主编:《中国民商审判》,法律出版社2002年版。
 [4]应懋:《“名为单位、实为个人”性质的认定问题》,《政治与法律》2000 年第 6 期。
 [5]甘力:“隐名投资法律问题研究”,方鄂湘:《民商法理论与审判实务研究》,人民法院出版,2004年版。
 [6]蒋大兴:“公司股东资格取得之研究”,梁慧星主编:《民商法论丛》,第七卷,法律出版社2001年版。

 

 

主办单位:丽水市律师协会 版权所有 浙ICP备19014247号-1
地址:市司法局一楼112 电话:0578-2106145
技术支持:润众文化 技术热线:13600601688